이사 하루 전, 내 집에 낯선 사람이?😱 공인중개사도 당하는 신탁 사기! 예방법은?

   믿었던 내 집이 한순간에 남의 집이 되는 황당한 사건! 최근 경기 용인의 한 아파트 단지에서 발생한 신탁 전세·분양 사기 사건이 많은 사람들에게 충격을 주고 있습니다. 심지어 부동산 전문가인 공인중개사까지 피해를 보았다는 사실에 더욱 놀라움을 금치 못하는데요.

 

   오늘은 이 사건을 통해 신탁 사기의 수법과 피해 사례를 자세히 알아보고, 나도 모르게 당할 수 있는 신탁 사기를 예방하는 방법까지 꼼꼼하게 알려드리겠습니다.

○ 사기 사건 요약 : 경기 용인 지석마을 신탁사기 사건

1. 사건 개요

   경기 용인의 '지석마을 그대가 크레던스' 아파트에서 신탁 제도를 악용한 전세·분양 사기가 발생했습니다. 피해자 400명, 피해액 약 700억 원으로 추산되며, 현재 63가구가 공매 절차를 진행 중입니다.

 

2. 피해 사례

   김모 씨는 2019년 분양업체로부터 "미분양 아파트를 50% 할인해 분양한다"는 제안을 받고 계약을 체결했습니다. 신탁 물건이라는 설명과 함께 채권양도양수 계약서를 작성했으나, 입주는 차일피일 미뤄졌고 결국 다른 호수에 강제로 입주해야 했습니다. 같은 단지의 피해자들과 교류하며 자신이 신탁 사기를 당했음을 깨달았습니다.

   피해자들은 신탁사가 제기한 명도, 손해배상 소송으로 인해 추가로 수천만 원의 배상금을 물어야 할 처지에 놓였습니다.

 

3. 사기의 특징

   (1) 신탁 제도의 악용 : 신탁된 부동산의 소유권이 신탁사에 있기 때문에, 신탁사의 동의 없이 체결된 계약은 무효입니다.
   (2) 법적 보호 부족 : 신탁사와 적법한 계약을 맺지 않은 피해자들은 전세사기 특별법의 지원을 받을 수 없거나 제한적인 보호만 받을 수 있습니다.

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○ 신탁 사기, 이렇게 이루어집니다! 🚨

* 신탁 물건 은폐

   사기꾼들은 신탁된 부동산임을 숨기거나, 중요한 사실을 제대로 알리지 않습니다.

* 허위 정보 제공 :

   신탁사의 동의가 있는 것처럼 속이거나, 소유권에 문제가 없다고 거짓말을 합니다.

* 권위 있는 기관 이용

   법무법인, 공인중개사 등을 동원하여 피해자들을 안심시키고 신뢰를 얻습니다.

* 시세보다 저렴한 가격 제시

   급매물, 특별 할인 등의 조건으로 피해자들을 유혹합니다.

* 계약 강요

   피해자들이 계약을 망설이면, 기회를 놓칠 수 있다는 식으로 압박하여 계약을 서두르게 합니다.

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○ 신탁 사기 사건의 주요 문제점

1. 담보신탁 제도에 대한 인지 부족

   일반인은 신탁 부동산의 계약 구조를 이해하기 어렵습니다. 신탁원부를 확인해야 하는데, 이는 일반인이 직접 접근하기 어렵습니다.

2. 사기 수법의 조직화

   분양팀, 법무법인, 신탁사를 앞세워 피해자들의 신뢰를 유도했습니다. 또, 전세 계약서가 아닌 채권양도양수 계약서로 계약을 체결해, 피해자들이 법적 권리를 주장하기 어렵게 만들었습니다.

3. 공매로 인한 2차 피해

   피해 주택이 공매로 넘어가면서 피해자들이 추가 배상금을 부담해야 하는 상황에 처했습니다.

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○ 신탁 사기, 이렇게 예방하세요! 🛡️

1. 등기부등본 확인은 필수!

   신탁등기 여부를 반드시 확인하고, 신탁 물건인 경우 신탁사의 동의를 얻었는지 확인해야 합니다.

2. 신탁원부 확인

   신탁원부를 통해 신탁 계약 내용, 권리관계 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.

* 신탁원부 확인 방법    (1) 등기소 방문 : 가까운 등기소에 방문하여 '부동산 등기부 등(초)본 교부 신청서'를 작성하고, 신청서에 신탁원부 포함 여부를 체크합니다.    (2) 무인 발급기 이용 : 등기소에 설치된 무인 발급기를 이용하여 발급받을 수 있습니다. 무인 발급기에서 '신탁원부'를 선택하고, 등기부등본에 기재된 신탁원부 번호를 입력합니다. * 신탁원부를 확인해야 하는 이유    (1) 신탁 계약 내용 확인 : 신탁원부에는 신탁 계약의 내용, 당사자 정보, 신탁 재산의 정보 등이 상세하게 기록되어 있습니다.    (2) 소유권 및 권리관계 확인 : 신탁원부를 통해 부동산의 소유권 및 권리관계를 정확하게 파악할 수 있습니다. 특히, 신탁된 부동산을 거래할 때는 신탁원부를 통해 신탁사의 동의 여부 등을 확인해야 합니다.    (3) 사기 피해 예방 : 신탁원부를 확인하면 신탁 사기 등 부동산 거래 관련 사기를 예방하는 데 도움이 됩니다. * 참고 사항    (1) 신탁원부는 등기부등본과 별도로 발급받아야 합니다.    (2) 신탁원부를 발급받으려면 해당 부동산의 등기부등본을 먼저 확인해야 합니다. 등기부등본에 신탁원부 번호가 기재되어 있습니다.    (3) 신탁원부는 법률 전문 용어가 많이 사용되어 일반인이 이해하기 어려울 수 있습니다. 필요시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

3. 시세보다 지나치게 저렴한 물건은 의심!

   급매물이나 특별 할인 등의 조건에 현혹되지 말고, 시세를 꼼꼼히 비교해 봐야 합니다.

 

4. 계약 전 주택 점유 상태 확인

   계약하려는 주택의 현재 점유 상태를 확인하고, 기존 임차인이 있는지 조사해야 합니다. 기존 임차인이 있다면 계약 시 불리한 상황이 발생할 가능성이 높습니다.

 

5. 계약서 작성 시 주의 사항

   전세 계약서를 작성할 때 반드시 임대인의 권한을 확인하고, 임대차계약의 확정일자를 받으세요. 채권양도양수 계약서만 작성할 경우, 주택 점유에 대한 법적 권리가 제한될 수 있습니다.

 

6. 계약 내용 꼼꼼히 확인

   계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 이해되지 않는 부분은 반드시 질문해야 합니다. 특히 특약사항을 꼼꼼히 살펴보세요.

7. 전문가 상담

   부동산 전문가(변호사, 법무사 등)에게 계약 내용을 검토받고, 신탁 관련 사항을 자세히 문의하는 것이 안전합니다.

 

8. 의심스러운 상황 발생 시 계약 중단

   계약 과정에서 의심스러운 점이 발견되면 즉시 계약을 중단하고, 관련 기관에 신고해야 합니다.

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○ 신탁 사기 피해를 보았다면? 😥

1. 즉각 법적 조치

   피해 발생 시 변호사를 통해 소송 절차를 진행하며, 가능한 모든 증거(계약서, 대화 기록 등)를 수집하세요. 피해자 단체와 협력하여 공동 대응하는 것도 효과적입니다.

 

2. 관계기관에 신고

   - 경찰 신고: 사기 혐의로 형사 고소를 진행합니다.

   - 국토교통부 전세 사기 피해지원단(바로가기) 또는 한국토지주택공사(LH, 바로가기)에 피해 사실을 신고하세요. 사기를 당했더라도 정부의 전세사기 특별법에 따른 지원이 가능할 수 있습니다.

 

3. 민사 소송

   손해배상 청구 소송을 통해 피해 금액을 회복하기 위해 노력합니다.

4. 소상공인시장진흥공단(바로가기), 대한법률구조공단(바로가기) 등 관련 기관에 도움 요청

   법률 상담, 피해 구제 지원 등을 받을 수 있습니다.

 

5. 피해자 연대 강화

   비슷한 피해를 본 사람들과 연대해 대책위원회를 구성하고, 집단 소송 등을 통해 법적 권리를 주장하세요.

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   신탁 사기는 부동산 거래 과정에서 발생하는 대표적인 사기 유형 중 하나로, 누구에게나 일어날 수 있습니다. 위의 예방법을 숙지하고, 의심스러운 상황에서는 전문가의 도움을 받아 피해를 예방하는 것이 중요합니다.